中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)9月29日深夜發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

為何階段性放寬首套住房貸款利率下限?具體哪些城市可放寬?對(duì)樓市將產(chǎn)生怎樣的影響?中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)給出了解釋，記者第一時(shí)間聯(lián)系業(yè)內(nèi)人士予以解讀。

至少有23個(gè)城市符合要求

中國人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)對(duì)此表示，這一政策措施的出臺(tái)，有利于支持城市政府“因城施策”用足用好政策工具箱，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。在當(dāng)?shù)卣叻秶鷥?nèi)，銀行和客戶可協(xié)商確定具體的新發(fā)放首套住房貸款利率水平，有利于減少居民利息支出，更好地支持剛性住房需求。

具體來看，哪些城市可放寬?此次政策措施予以明確：對(duì)于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限。二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

按照“因城施策”原則，符合上述條件的城市政府可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢(shì)變化及調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)派出機(jī)構(gòu)指導(dǎo)省級(jí)市場利率定價(jià)自律機(jī)制配合實(shí)施。

根據(jù)易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提供的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計(jì)局70個(gè)大中城市房價(jià)指數(shù)數(shù)據(jù)中，至少有23個(gè)城市符合此次央行新政要求。其中二線城市有8個(gè)，分別為哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽。三線城市有15個(gè)，分別為泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。“此類城市普遍屬于當(dāng)前房地產(chǎn)交易疲軟、房價(jià)跌幅過大或持續(xù)時(shí)間過長的城市。”他表示。

降低滿足剛性住房需求的門檻

東方金誠國際信用評(píng)估有限公司研究發(fā)展部高級(jí)分析師馮琳對(duì)此解讀稱，這是繼“保交樓”措施在房地產(chǎn)供給端發(fā)力后，政策面在需求端支持樓市回暖的新舉措。這在推動(dòng)樓市回暖的同時(shí)，也體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則。

今年以來，監(jiān)管部門已有過調(diào)整住房貸款利率的先例。2022年5月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報(bào)價(jià)利率(LPR)減20個(gè)基點(diǎn)，但二套住房貸款利率下限不變。

此次允許部分城市可自主決定在年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋追抠J款利率下限，意味著銀行可以與客戶自主協(xié)商首套房貸利率而不受下限約束，有利于引導(dǎo)首套房貸利率下限在當(dāng)前4.1%的水平上進(jìn)一步下調(diào)，降低滿足剛性住房需求的門檻。

8月24日召開的國常會(huì)曾明確提出“允許地方‘一城一策’靈活運(yùn)用信貸等政策，合理支持剛性和改善性住房需求”。此次階段性放寬部分城市首套房貸利率下限，即是允許地方靈活運(yùn)用信貸政策的體現(xiàn)，有利于支持地方“因城施策”用足用好政策工具箱。

預(yù)計(jì)迎來新一輪房貸降息潮

記者注意到，就在同一天，9月29日中國人民銀行網(wǎng)站還發(fā)布消息稱，央行貨幣政策委員會(huì)2022年第三季度例會(huì)上表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，推動(dòng)“保交樓”專項(xiàng)借款加快落地使用并視需要適當(dāng)加大力度，引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持，維護(hù)住房消費(fèi)者合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

監(jiān)管層針對(duì)樓市多次發(fā)聲，業(yè)內(nèi)人士對(duì)此普遍分析認(rèn)為，“房住不炒”和“因城施策”貫穿整個(gè)樓市調(diào)控，堅(jiān)守紅線的基礎(chǔ)上也為部分區(qū)域用足政策工具空間創(chuàng)造條件。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，此類政策出臺(tái)，勢(shì)必使得銀行的自主權(quán)增大，四季度將迎來新一輪房貸降息潮，有助于降低房貸成本和提振市場交易行情。

馮琳判斷，后續(xù)視房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況而定，不排除將這一舉措擴(kuò)大至更多城市，或單獨(dú)下調(diào)二套房房貸利率下限的可能。同時(shí)，預(yù)計(jì)四季度5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。這將是四季度穩(wěn)增長、控風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要著力點(diǎn)。