021年全國房地產(chǎn)市場前高后低，上下半年無論是銷售市場還是土地市場，景氣度自6月后快速下行。從“三道紅線”、“兩集中”、“集中供地”到流動性壓力顯現(xiàn)后的保交付政策，房地產(chǎn)調(diào)控政策的不確定對市場產(chǎn)生了顯著的影響。無論從開發(fā)商、地方政策還是購房者，房地產(chǎn)市場中各個環(huán)節(jié)的各方參與者，由于對未來市場預(yù)期的變化導(dǎo)致了各方行為發(fā)生了顯著的改變。

我們認(rèn)為，在以下三個方面，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營思路將發(fā)生顯著改變：

從土地為王到現(xiàn)金為王：

競地價限房價疊加預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管，囤地策略失效，留存現(xiàn)金撿漏式拿地成為企業(yè)共識;

從追求規(guī)模到追求穩(wěn)健：

三道紅線后，銷售規(guī)模不再是衡量融資的參考因素，穩(wěn)健至上下，企業(yè)選擇活得久而非跑得快;

從全國擴(kuò)張到區(qū)域深耕：

預(yù)售資金強(qiáng)監(jiān)管，集團(tuán)資金調(diào)撥通道受阻，區(qū)域深耕策略憑借低管控成本取代全國化策略。

對于2022年，我們認(rèn)為，本輪供需雙弱的周期下行傳導(dǎo)鏈條在沒有房地產(chǎn)政策發(fā)生實(shí)質(zhì)性扭轉(zhuǎn)前，市場供需難以自發(fā)修復(fù)，景氣度下行壓力較大。從銷售面積、開工面積、竣工面積、施工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，我們認(rèn)為2022年同比增速分別為-5.8%、-20.5%、+3.8%、-1.1%、-3%。穩(wěn)增長還需政策端因素進(jìn)一步改善。

我們認(rèn)為，在2022年房地產(chǎn)板塊將迎來政策持續(xù)改善的預(yù)期之下，頭部房企競爭格局優(yōu)化，頭部房企股票將持續(xù)演繹“勝者為王”邏輯。關(guān)注三條主線：1)融資環(huán)境結(jié)構(gòu)性分化下的龍頭房企：綠城中國、保利發(fā)展、萬科A;2)區(qū)域性深耕民企：濱江集團(tuán);3)高評級穩(wěn)健民企：旭輝控股集團(tuán)。關(guān)注龍頭房企金地集團(tuán)、招商蛇口、中國海外發(fā)展。

風(fēng)險提示：融資政策變化、土地市場出讓規(guī)則變化、房地產(chǎn)銷售政策變化、地產(chǎn)調(diào)控政策變化、引用數(shù)據(jù)滯后或不及時、測算偏差風(fēng)險。